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中國奧園銷售目標不達四成 大灣區概念無力?

過了半年,中國奧園(SEHK:3883)的年度銷售目標卻只完成了三成多,目標仍有望達成嗎?奧園還有甚麼地方值得投資者買入? –

中國奧園(SEHK:3883)上半年實現物業合同銷售金額 508.7億元(人民幣・下同),僅完成全年目標1320億元的38.54%。

在數學上,企業在上半年照計要完成年度目標的一半才算合格,但下半年(尤其是近年尾)往往是內房的銷售旺季,行業上下半年的銷售情況往往是「四六開」;而且今年上半年受新冠疫情肆虐,根據中房網 的不完全統計,在已公布年度銷售目標的 46家內房中,僅有4間在年中完成度過半,如中國恒大(SEHK:3333)及碧桂園(SEHK:2007)的完成度亦僅 43.6%及 43.36%。

46家房企中,年度目標完成度的均值達 40.13%,奧園的 38.54%表面上遜過行業平均,但年度銷售目標是企業自訂的,受企業管理層是進取還是保守所影響,奧園的管理一向偏向積極進取,所以完成度偏低亦可理解。加上集團銷售情況回暖持續,6月單月實現合同銷售金額約175.9億元,環比增長 72%,同比增長15%;7月份銷售則快速放量,單月實現合同銷售金額約95.5億元,同比增長43%。累計簽約銷售從 2月份的同比跌37.5%,一路反彈至 7月份的同比微升0.2%,已完成全年目標接近一半,所以完成年度目標的機率並不太小。

當然,這仍並不足以成為奧園值得買入的原因,還有以下幾點令筆者認為集團的長線投資價值可觀。

1.債務平衡+舉債成本下降

內房的經營重點主要看兩端:1)資產端的土地及周轉效率,及 2)負債端的流動性及成本管理。

2020H1,奧園現金回款率約 90%,持流動現金694.4億元,是短期借貸 475億元的1.5倍,資產負債率較去年底升 1.1個百分點至 85.9%,仍處於健康可控水平。

靈活運用槓杆對內房擴大規模尤其重要,奧園作為二線內房,舉債成本不及一線龍頭具有優勢,但兩者的差距正逐漸收窄,期內奧園有息債務的實際利率 7.5%,與2019年底基本持平,儘管眾多地產商的融資狀況正面臨挑戰,但奧園融資成本則在改善。集團於 4月16日成功完成達  4.17億元的新一期供應鏈 ABS發行,票面利率4.8%,創下奧園公開市場融資利率的新低。

集團境外融資成本也在顯著下降,2019年初發行的兩筆美元優先票據,利率分別為 8.5%及 7.95%。而今年 6月,集團再度發行 4.6億元美元票據,利率已經下降到6.35%,降低了1.6個百分點,意味著節省了約 5000萬元的利息成本。而期內,集團分別獲得了標普及穆迪「維持信貸評級」及「正面評級展望」;境內聯合信用評級則給予了中國奧園「AAA信用評級」,反映評級機構對奧園財務健康的認證,同時亦有助集團繼續降低債務成本。

2.併購方式提高資金使用效率

內房著重以併購方式擴張,奧園的併購表現亦不俗,持續通過收購擁有優質土儲資產的公司的股權,成為優質土儲的最終受益方,同時還可加速資金周轉、提高資金的使用效率。

例如集團於 7月以 11.6億元收購京漢股份 29.99%股份,成為後者第一大股東。京漢目前持有 18個項目,主要位於北京、天津、重慶、成都等核心城市,對應建築面積 124萬平方米, 預計可帶來貨值達 130億元,最重要的一點,是其中近 70%可轉為今年的可售資源。

3.優質土儲發展的想像空間廣闊

奧園現有50個城市更新項目,規劃建築面積超30000萬平方米,大灣區佔多數,可望成為未來增長的動力;土地總儲備達 4503萬平方米,相對奧園的開發速度,足夠未來很多年的發展。

爭取核心城市地段是內房的主要競賽,奧園於於今年 7月再度落子上海,也是奧園首次競得上海商住用地,顯示出集團深耕長三角的決心,同時擴充一線城市的土地儲備。該上海商住用地安亭鎮是國內的一處特色小鎮,是長三角一體化協同發展先導區,目前正處於高速發展階段,區域內現有連接大虹橋的滬寧高鐵和滬通高鐵雙高鐵站,將成為長三角一體化的重要樞紐。

除了爭取優質地段,奧園在長三角的布局戰略中,融合產投結合、科技及招商運營、智慧城市等科技元素,開拓土儲發展的想像空間,這才是奧園最大優勢所在。

去年底,集團與上海臨港集團簽署戰略合作協議,內容包括在產城融合、產金融合、科技創新及招商運營等方面開展合作。今年 3月,集團副總裁赴上海嘉定考察,雙方計劃與徐行鎮在科技創新、產城融合、智慧社區等領域開展全方位合作。5月時,集團執行總裁與上海虹口區委書記會面,雙方就北外灘開發建設深入友好交流並達成共識,集團可望與虹口區在金融科技、文化旅游、城市更新、跨境電商等方面深化交流合作。

奧園亦積極參與「三舊」改造,現擁有逾 50個不同階段的城市更新項目,,其中粵港澳大灣區佔 95%,預計額外貢獻可售資源逾 6500億元。

4.低估值+高股息+高ROE

市盈率(倍) 市賬率(倍) 股息率(%) 股本回報率(%)
5.6 1.6 6.1 27.9

奧園股價於 7月中跟隨大市震蕩下滑,現價估值處於吸引水平,股息率逾 6厘尤具吸引力,股本回報率 ROE逾 20%,屬股神巴菲特所指的高 ROE優質企業。集團安全邊際充裕,業績發展前景明朗,財務穩健度高,投資者可趁低吸納。

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Jack Yip 沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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