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以下是筆者出售領展股份的原因

筆者最近出售領展(SEHK:823)股份,以下將細述原因。 –

按市值計算,領展房地產投資信託基金(SEHK: 823)是亞洲最大的房地產投資信託基金,在股息增長和資本增值方面均長期擁有驕人成績。

毫無疑問,領展股票成為香港投資者「愛股」已有一段時間。在去年香港發生反政府示威活動期間,筆者已將該隻股票納入我的投資組合中。

儘管有示威活動,於筆者投資領展初期,該公司的郊區購物中心和停車場(以及寫字樓物業)仍然維持良好日常表現。

領展仍然能夠增加其2020財年(截至2020年3月31日止12個月)的每單位分派(DPU),這確實表現出眾。

但是,新冠肺炎疫情肆虐和地緣政治因素,令筆者的投資狀況逆轉。下文將剖析筆者數周前出售領展股票的原因。

新冠肺炎重創房地產業

在新冠肺炎蔓延期間及消退之後,投資者都會問及房地產未來,這是意料之內的事。真正的全球危機,例如2008年的全球金融危機,往往意味著破壞或重新定位大趨勢。

全球企業之間已經建立一個新思維。首先,隨著遙距工作增加,他們是否需要辦公空間?

假設上述狀況屬實,鑑於領展近期宣布收購金絲雀碼頭的一幢倫敦房地產後,寫字樓物業分部將佔其資產約10.8%(按資產組合價值計算),其面臨的房地產風險極少,因此其所受影響有限。

但是,在新冠肺炎期間,領展希望擴張至歐洲的寫字樓市場這一事實,並未令我筆者感到十足信心。

香港方面,領展業務高度集中於香港,其約84%現有資產位於香港。同時,香港零售業佔其風險承擔程度的比例高達63.7%,令人驚訝。

香港爆發「第三波」疫情之後,香港政府宣布最新的疫情控制嚴格措施,在這環境下,零售業將遭受重創。

儘管領展旗下物業整體具有抗壓力,但從中長期來看,租戶財務穩健與否成疑,因此,其無法避免所帶來的創傷損失。

新加坡市場提供更優質的房地產投資信託基金,該基金均受惠強勁的結構性轉變「順風車」,例如電商和數據中心。

中美緊張局勢

兩個世界大國之間緊張局勢升級,令香港夾在中間。

北京於7月初對香港實施的嚴苛國家安全法,進一步加劇中美之間的緊張關係。

由於有理由擔憂香港「人材流失」,令人擔心香港作為全球金融中心的地位岌岌可危。

香港的不公平狀況同時讓人關注包括領展在內的房地產開發商和業主,他們因唯利是圖而大受指責。

人們普遍對大型的以香港為中心的公司表示不滿,這些公司是“尋求租房者”並經營準壟斷(在許多情況下),這可能給Link REIT和其他公司帶來未來的麻煩。

增持必勝股

幸運的是,筆者於該股票的持倉並不多,儘管蒙受輕微虧損,但筆者對能夠將該等資金分配予投資組合中的信念較高股票感到信心更大。

能夠「增持贏錢股」是萬里富一直推廣的理念,而這對筆者來說是絕對正確。

賣出投資組合中「輸錢股」少量持倉,是將資金重新分配至更優質公司,同時獲得更高長期回報的有效方法。

愚人要點

整體而言,中美關係日漸緊張,加上新冠肺炎造成的結構性破壞,促使筆者賣出領展持倉。

隨著新冠肺炎疫情蔓延,突顯全球經濟的結構性轉變,「贏錢股」將變得更加清晰。

同樣,在香港,「輸錢股」所在板塊也將更加呼之欲出。傳統上,金融和房地產主導經濟,而來自中國的「科技龍頭」股票堀起,意味著未來將會有新的投資方式。

就筆者自己的投資組合而言,對於大部分業務位於香港的任何與金融或房地產相關的股票,筆者將敬而遠之。

延伸閱讀

所提供的資料僅供一般參考之用,不擬提供作為個人投資或理財建議。香港萬里富文章作者Tim Phillips並無持有上述任何公司的股份。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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