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持領展上市至今多賺7倍 是獲利收割時機?

領展(SEHK:823)上市已15年,持貨而今回報逾7倍,是收割時間或可再坐一會? –

領展(SEHK:823)過去是不少散戶「愛股」,因為可以財息兼收,不單股價升勢不絕,而公司派息又慷慨,令投資者愛不釋手。

如果由領展上市時持有一手,至今回有多豐厚?2005年11月領展作第二次招股,每手500個單位,上市價為10.3元,一手成本為5150元。

如果仍持有500股(今年1月由每手500股拆細至每手100股),以8月14日收市價62.65元計算,計入05年以來派息11607.6元,今日已升值至42933萬元,升幅7.3倍,扣除成本5150元,帳面勁賺37783萬元。

不過,近期不少意見認為領展已「變質」,因為股價升勢乏力,即使現價股息率有4.58%,但最重要是每基金單位分派增長放緩。

領展每基金單位分派 按年升幅(%)
2017年度 11.00
2018年度 9.35
2019年度 8.56
2020年度 5.90

從上圖可見,過去數年領展每年分派有明顯退色跡象,集團旗下民生商場租金能否上調,好視乎本地經濟展望。明顯地,香港經濟已陷入衰退,再加上疫情持續困擾,令領展向商戶加租幅度受限。再者,上領展投資物業估值已出現下降,亦拖累了領展股價升勢,令投資領展風險升溫。

領展仍值得持有?

不過,面對目前股市去向未明,仍可考慮於投資組合中適量持有領展,因至少有收息用途,可為組合回報注入防守性。雖然難以寄望短期內領展股價大漲及分派急增,但領展股息率仍遠遠高於十年期美國國債息率0.693%。而支持其防守性有兩大因素,包旗下物業質素及特性,以及海外併購,有望帶動整體投資物業價值回升。

民生商場防守性強

領展有別於一般收租股,本地收租股要面對寫字樓及大型高級商場租金下調壓力。而領展持有零售商場及停車場全與本地民生相關,有關資產於去年度佔整體物業組合估值達82%,而租金減幅壓力不大。

其實領展收租業務相對有抗跌力,商場主要涉及民生銷售,即使租金回軟,其跌幅較奢侈品商場為少。再加上領展於本年度物業組合租約到期比重不大,只佔23%,而租約到期高峰是2022至2023年度,續租比重高達41.3%,所以今年集團面對減租壓力不是最大,兩年後才知曉加租壓力多大。

海外併購陸續有來

再者,領展非墨守成規,已向外擴展為資產多元化舖路,不單持內地寫字樓及商場物業,去年底收購澳洲悉尼甲級辦公室物業,涉資6.83億澳元。近期再下一城,斥資近38億港元收購倫敦金絲雀碼頭辦公室大樓「The Cabot」,為旗下投資組合增值時,又分散風險,收入來源更多元。市場料倫敦物業的回報率約為4.7%,屬合理水平。

何況,集團有控制海外投資的風險注碼,目標是香港、內地及海外資產各佔物業組合總值逾70%、20%及10%,而辦公室物業目標佔15%至20%。所以近期香港寫字樓物業受衝擊對領展影響不大。收購倫敦完成後,市場料領展的資產組合中,內地只佔12.7%,海外只佔3.4%,寫字樓資產佔比只有10.8%,以上三個數字仍仍低於目標,反映有擴大空間。

因此,展望未來,領展仍有機會繼續於全球收購具質素的商業項目,持續分散集團的投資組合,並有助其抵抗當前香港零售業的弱勢,及推動每單位分派增長。

投資結語

由於領展租金收入仍穩定,即使增加海外併購令匯率及營運風險增,不過,集團管理層有良好經營往續,同時有強執行力,股份屬高度防守性之選。有貨者可繼續持有作收息。無貨者可以趁本地零售業低潮,適量收集,過去多年領展平均回購價為63.79元,於此水平以下吸納值博率較高。

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Cyrus Li 沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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