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時代鄰里下半年未有併購目標還有甚麼賣點?

物管是高速發展中的行業,業內企業的主要擴張模式都是以併購為主。不過,時代鄰里(SEHK:9928)在剛過去的中期業績會中提到,下半年未有明確的收購計劃。這樣的物管股,還有甚麼投資價值呢? –

物管是高速發展中的行業,業內企業的主要擴張模式都是以併購為主。不過,時代鄰里(SEHK:9928)在剛過去的中期業績會中提到,下半年未有明確的收購計劃。

這樣的物管股,還有甚麼投資價值呢?

提早達成年度收購目標

當然,沒有明確收購計劃不代表不會進行收購,時代鄰里在下半年還是有進行收購的可能,但更重要的問題是,時代鄰里有急於收購的迫切需要嗎?

原先時代鄰里有為集團的併購設下目標,要在 2021年之前突破 1億平方米的管理規模,而截至 6月30日,集團的總合約建築面積(包括市政環衛項目及城市公共服務項目)已達致 1.06億平方米,同比增加 82.6%,提早完成年度目標。

在時代鄰里提早達成目標的角度看,下半年未有明確的收購計劃似乎是個美麗的意外。

收購講究「量」與「質」,同時亦需張弛有度

雖然時代鄰里作為二線物管,相較一線有更大的迫切性去進行收購以致規模化,集團亦的確以緊跟行業頭部企業的步伐作為戰略目標之一。但除了「量」之外,收購標的「質」亦同樣重要。

時代鄰里在今年上半年 3、5月分別完成了廣州浩晴物管公司以及廣州市耀城物業管理有限公司的收購,並在 6月底簽訂協議,擬收購上海科箭物業服務有限公司 51%股權。

浩晴和耀城都屬於商業管理的類型,配合時代鄰里著重非住宅物管的方針,集團亦因而進入電力細分領域;加上地處廣州,亦能與集團在大灣區的布局規劃能產生一定協同效應。另外的科箭是扎根上海的工業物流地產公司,意味著集團業務範圍擴張至華東地區;同時,據了解 2020年高端物流有約 1億平方米的缺口,市場對於物流的需求大增。

再加上欲速不達,企業收購僅僅是第一步,隨後的整合才是最重要的步驟,短期內過份收購就如吃不下硬撐,消化不了反而對企業的負面影響更大。就如業內的彩生活(SEHK:1778),其雖然一度大舉收購並搭建聯盟,但企業估值卻不見有起色。

中期業績增速理想 惟自立性仍較弱

今年上半年,時代鄰里營收 7.02億元(人民幣・下同),同比升 54%;盈利(不包括上市開支) 0.84億元,同比升76.2%;毛利率 28.4%,同比升 1.5個百分點。相比於去年 25間上市物管達致營收平均增長 43%,時代鄰里的增長性大機會高於市場平均水平。

不過,二線物管本身就具備低基數的優勢,加上行業普遍的增長邏輯以併購為主,增長速度的對企業質素的代表性較低。我們還需再深入一點看其他基本面因素。

物管板塊有一項特點,就是大多企業都有著一個內房母公司的「父幹」。相比之下,時代鄰里的母公司時代中國(SEHK:1233)綜合實力較弱,令時代鄰里「自立」的需要性更高。

從在管面積的角度,來自時代中國的面積比重持續下降,反映時代鄰里的市場化發展程度上升,是一件好事。

不過,時代鄰里的非業主增值服務仍十分依賴。非業主增值服務佔集團整體營收 27.3%,是比重第二高的業務。根據集團去年上市的招股書,此細分業務高達 95.8%都來源於關聯方時代中國。雖然今年中期報沒有公布這項數字,但此業務的各細分項(協銷、施工現場、房屋中介、開荒清潔、城市更新項目)服務都與時代中國的業務緊密相連。另外,在專業服務業務中的電梯服務、智慧化工程服務及城市公共服務都是與時代中國有關。

反觀主要依靠時代鄰里自身經營的社區增值服務,發展狀況就不及其餘業務。集團的社區增值服務主要包括公共空間租賃與停車位管理、生活服務兩項,前者主要依賴現有資源,後者挑戰性更高,需要集團理解並滿足業主需求。但集團的生活服務營收由 2017-2019年就分別為0.19億元、0.16億元、0.34億元,按年變動分別為119.24%、-17.53%、110.67%,不穩定性明顯。而且生活服務僅佔集團總營收的 2.5%,而同期社區增值服務在總營收中的佔比也僅 6.4%,還有下跌的趨勢,亦遠遠落後於其他上市物管股。

投資結語

時代鄰里雖然下半年未有明確併購目標,但這一點重要性不高。物管板塊正急速上升,時代鄰里亦是在成長的初期,集團的基本面實力並不突出,但也並不落後。雖然對母公司依賴度仍高,但這仍是業內的通病。現時買入主要是看好產業板塊的增長性,若時代鄰里的自立能力日後提升,估值可望更進一步。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Jack Yip 沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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