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置地股價大跌30%仍未能買入的三大原因

置地公司(SGX: H78)作為中環大業主,不知不覺今年股價顯著下跌。不過,股價已經深度調整仍不足以成為吸納理由。因為有三大負面因素繼續利淡中環商廈市場。 –

置地公司(SGX: H78)為香港零售投資者久違的名字,其股價卻是反映香港甲級寫字樓市道的風向標。今年首7個月置地股價累跌34.1%,為跌幅最大的主要地產股及收租股。展望未來置地股價未跌夠,因為中區寫字樓有三大負面因素繼續發酵,包括美國向香港制裁的負面心理影響、中環中心出現割價競爭持續、中區租客逃亡潮不斷。

早前置地公司公布今年上半年業績,空置率由2019年上半年的2.8%,上升至2019年下半年的2.9%,今年上半年更升至5%。根據仲量聯行數據,7月份中環空置率上升至5.6%。從這個數據推測作為中環大業主的置地,7月份其空置率進一步惡化。仲量聯行同一份數據顯示,中環出現樓面負吸納量的情況,達13.6萬平方呎。此外,頂租樓面超過46萬平方呎,等於整體頂租樓面的35%。

原因一:中環中心賣散後打破供需結構

對置地而言,打擊最大未必是疫情,因為金融機構決不能以在家工作(WFH)模式取代實體辦公室辦公,因為都要維持門面給予客戶信心,所以WFH模式行之有效不會導致金融機構和置地解約。然而,箇中有三大原因導致置地旗下物業空置率上升,及整體中環辦公室頂租樓面上升。

自從長實集團(SEHK:1113)出售中環中心後,打破整體中區寫字樓樓面供給格局。中環中心出售前,中環及金鐘拆散出售的寫字樓包括環球大廈、皇后大道中九號、海富中心、遠東金融中心、美國銀行大廈及力寶中心。不過,長實出售的中環中心的樓面達121.7萬平方呎,購入的買家財團分貨後,各業主為了償還貸款不惜減價售樓或劈租,故近日有報道有單位呎租僅40元,較太古地產(SEHK:1972)在太古坊的呎租更低。

有報道指年初中環中心的空置率達40%。雖然手頭上未有資料反映中環中心最新空置率,惟以近日中環商廈空置率升至超過5%計,相信中環中心空置率未有明顯改善,勢搶走置地中環商廈的租戶。由此推論,置地中環商廈空置率未見頂。

原因二:中區租客逃亡潮

雖然金融機構、律師樓不會輕易撤出中環。惟部分承擔租金能力較弱的金融機構支出部門(cost centre)繼續撤離中環。以往金融機構的支出部門由中環搬至上環、灣仔、銅鑼灣、太古坊等非核心區商廈。近年連屬於支出部門(cost centre)的金融機構研究部亦撤退至非核心區辦公的跡象。去年花旗環球金融的研究部已經搬至觀塘,相信是第一家、也絕非最後一家在非核心區辦公的金融機構研究部;今年證券及期貨監察委員會亦搬遷至港島東中心。

原因三:中美衝突的影響

自從香港實行《港版國安法》後,內地與美國政治衝突加劇,香港在商貿上各種優惠開始消失,令香港作為國際金融中心地位開始褪色。例如德意志銀行的亞洲區首席執行官不再在香港辦公,而改在新加坡辦公。德意志銀行香港分行承租國際金融中心(ICC)並非置地的租客,對置地即時影響近乎零,但長遠而言卻是負面訊號,金融機構未必願意再在香港大展拳腳,包括置地在內的收租股須面對未必再有外資金融機構承租額外樓面。當然變數為中資金融機構在港發展意欲,情況尚待觀察。但不爭事實為置地中環商廈的空置率難靠外資金融機構承租樓面而降低。

在這三大因素發酵下,年初至今年7月置地股價跌足三成仍不足以成為吸納的理由。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Steven Cheung 沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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