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4厘收息股領展 增持商廈物業抗疫

領展房產基金(SEHK:823)採取的策略長遠將可提高其投資價值。 –

近年領展房產基金(SEHK:823)持續加強投資歐美國家,最近一宗交易為收購位於倫敦金絲雀碼頭的商廈The Cabot。早前領匯開始收購上海企業天地及澳洲寫字樓物業,加上在香港發展的海濱匯已經入伙。在疫情下更顯先見之明。因為疫情下零售成為重災區,領展主打的民生商舖同樣受不同程度損害,反而在全球佈局的商廈租務具有抗疫性。

今次疫情給予投資者最大教訓是零售物業在市道暢旺時為增值最高的行業,但當出現疫情持續,零售物業簡直是無險可守。因為疫情對零售業的影響直接,東主無資源長期納空租,最終都會退租,導致零售物業的空置率上升。

領展早已意識到資產集中在零售物業的風險,遂在2015年開始投資寫字樓項目。2015年領展以66億元人民幣購入企業天地一期。去年底領展再斥資36.7億元買入澳洲雪梨Market Street的商廈。今年領展再下一城,斥資約37.7億元購入位於倫敦商廈,樓高17層,樓面面積達48.2萬平方呎,平均每平方米呎價為7,821港元。2019年12月領展斥資36.7億元買入澳洲雪梨Market Street的商廈。此外,集團還發展香港寫字樓項目海濱匯。

零售物業業主要共渡時艱

海濱匯、企業天地一期及澳洲雪梨物業的估值已經達180億元,佔整個物業投資組合估值的9.2%。倘再加上倫敦物業正式成交,領展將進一步平衡零售物業比重偏高的問題。

由於疫情是前所未見,業主亦要與租戶共渡時艱,例如領展將「商戶同舟計劃」的金額由3億元加碼至6億元。截至3月底止的2019 / 2020年度,領展總收益為107.2億元,「商戶同舟計劃」已經佔領展營業額的5.9%,這些開支將會在2020 / 2021年度反映。

短期而言,這些共渡難關措施會影響領展派息,但領展拓展全球的商業物業,可以減低過度倚賴商業物業的影響。因為領展持有的商業物業,其租客往往是金融業租戶,承租能力比較強。何況,疫情下金融業正常運作、交易如常;政府不會要求物業投資者對金融業租戶提供紓困措施。從這個角度看,商業物業較零售物業優勝。

領展管理層有這樣的先見之明,開始在全球搜羅商業物業,減低過度集中零售物業的風險,故領展是管理質素最佳的在港上市REITs是當之無愧。

領展為香港最佳的REITs

有別於其他的REITs外聘資產管理公司進行管理,領展自行成立資產管理公司,領展基金單位持有人不用額外支付管理費,可以直接用作派發股息。反觀其他的REITs須向外聘資產管理公司支付管理費,而支付方式是現金及增發單位各佔一半。某程度上,外聘管理公司攤薄投資者權益。

從管理層先見之明及領展管理架構看,領展為香港最佳的REITs,投資者不作他選。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Steven Cheung 沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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